Czy przeprowadzenie remontu kamienicy, wpisanej do rejestru zabytków, wymaga zgłoszenia właściwemu konserwatorowi zabytków?
Jakie wymagania stawia w tym zakresie Prawo budowlane?
Klient JMK Kancelarii Adwokackiej jest właścicielem kamienicy, która podlega nadzorowi konserwatora zabytków. Odnośnie części budynku planowany jest remont, który obejmował będzie wyłącznie powierzchnię wewnątrz budynku. Może on też obejmować zmianę konstrukcji ścian wewnątrz budynku.
W pierwszej kolejności należy wskazać, co należy rozumieć pod pojęciem „remont”, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Przepis art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (t. j. Dz.U.2019.1186) Prawo budowlane, stanowi, że ilekroć jest mowa o remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Zaremont uważane są tylko takie roboty budowlane, które są wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym i ich celem jest odtworzenie stanu pierwotnego,a więc takiego, który istniał w danym obiekcie budowlanym. Wobec tego remontem nie będą roboty budowlane polegające na rozbiórce obiektu budowlanego i budowie nowego obiektu, nawet z wykorzystaniem materiałów budowlanych pozyskanych z obiektu rozebranego w tym samym miejscu i odpowiadającego gabarytami obiektowi pierwotnemu. Remontowany obiekt musi istnieć, aby można było mówić o jego remoncie, dlatego przy tej czynności następuje najczęściej wymiana tylko poszczególnych elementów obiektu i zastąpienie ich nowymi (zob. wyrok NSA z 13.12.2011 r., II OSK 1835/10, CBOSA).
Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, będą stanowiły bieżącą konserwację(zob. wyrok NSA z 12.01.2007 r., II OSK 460/06, LEX nr 341271). W wyroku z 5.04.2006 r., II OSK 704/05, LEX nr 209107, NSA uznał, że przez bieżącą konserwację, o której mowa w art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu użytkowania go w stanie zgodnym z jego przeznaczeniem.
Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont.Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, remont stanowi rodzaj robót budowlanych.
Przykładami robót budowlanych, co do zasady kwalifikowanych jako remonty, zgodnie z definicją przywołaną powyżej i wynikającą z art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane, są:
Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, roboty budowlane (w tym remont), wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają pozwolenia na budowę, przy czym do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Pozwolenia na budowę wymaga zatem jedynie remont obiektu wpisanego do rejestru zabytków. Powyższy przepis nie nakłada takiego obowiązku w przypadku remontów budynków wpisanych do gminnej ewidencji zabytków. Czy określony budynek został wpisany do rejestru zabytków, można ustalić na stronie: https://www.nid.pl/pl/Informacje_ogolne/Zabytki_w_Polsce/rejestr-zabytkow/zestawienia-zabytkow-nieruchomych/
Z kolei zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. (t. j. Dz.U.2020.282) o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga m.in. prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku, umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, z późn. zm.) oraz napisów, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 1, podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.
Z powyższego wynika, iż właściwie przeprowadzanie każdego rodzaju prac w budynku, wpisanym do rejestru zabytków, wymaga uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków.
W związku z powyższym, przed rozpoczęciem robót budowlanych (remontu) należy zwrócić się do właściwego konserwatora zabytków
Wzór wniosku oraz innych dokumentów, które należy do niego załączyć, znajduje się pod adresem: https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zezwolenia-koncesje-wpisy-do-rejestru/chce-uzyskac-zezwolenie-koncesje-wpis-do-rejestru-dzialalnosci-regulowanej54/proc_393-pozwolenie-na-prowadzenie-robot-budowlanych-przy-zabytku?sym=#select-institution
Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
– projekt budowlany, część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek albo
– program robót budowlanych, który musi zawierać następujące informacje: imię i nazwisko autora; informacje niezbędne do oceny wpływu robót na zabytek, w szczególności: opis stanu zachowania zabytku, wskazanie przewidzianych rozwiązań budowlanych, w formie opisowej i rysunkowej, wskazanie przewidzianych do zastosowania metod, materiałów i technik.
Wniosek o pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku może złożyć osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna posiadająca tytuł prawny do korzystania z zabytku(wynikający np. z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu).
We wniosku wskazać należy m.in. zakres i sposób prowadzenia prac, przedstawiając jednocześnie dokładny opis kolejnych prac remontowych, a także osobę, która będzie kierować robotami budowlanymi. Ustawa o ochronie zabytków wymaga, aby taka osoba spełniała odpowiednie warunki. Zgodnie z art. 37b ww. ustawy robotami budowlanymi kieruje albo wykonuje nadzór inwestorski, przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru, osoba, która posiada uprawnienia budowlane określone przepisami Prawa budowlanego oraz która przez co najmniej 18 miesięcy brała udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury.
Pozwolenie może określać warunki, polegające m.in. na obowiązku: zawiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych lub o terminie podjęcia określonych czynności związanych z wydanym pozwoleniem, przynajmniej 3 dni przed dniem rozpoczęcia tych czynności, niezwłocznego zawiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków o zagrożeniach lub nowych okolicznościach ujawnionych w trakcie prowadzenia robót budowlanych, dokonywania odbioru częściowego i końcowego wykonanych robót budowlanych z udziałem wojewódzkiego konserwatora zabytków, podjęcia innych działań, które zapobiegną uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytku.
Dopiero po uzyskaniu ww. pozwolenia od konserwatora zabytków, można podjąć starania o uzyskanie „zwykłego” pozwolenia na budowę. Wniosek o uzyskanie takiego pozwolenia należy złożyć do starostwa powiatowego.
Szczegółowe informacje na temat formy i treści wniosku znajdują się na niniejszej, rządowej stronie internetowej https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/inwestycje-budowlane/chce-wyremontowac-zabytek/proc_34-pozwolenie-na-budowe
Warto wskazać także, że osoba fizyczna, jednostka samorządu terytorialnego lub inna jednostka organizacyjna, będąca właścicielem lub posiadaczem zabytku wpisanego do rejestru albo posiadająca taki zabytek w trwałym zarządzie albo będąca właścicielem lub posiadaczem zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa, może ubiegać się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru albo prac konserwatorskich lub restauratorskich przy zabytku wpisanym na Listę Skarbów Dziedzictwa.
Podkreślenia wymaga, że za prowadzenie prac konserwacyjnych, restauracyjnych lub remontowych bez wymaganego pozwoleniawojewódzkiego konserwatora zabytków bądź też podejmowanie działań niezgodnie z zakresem lub warunkami określonymi w pozwoleniu wojewódzkiego konserwatora zabytków grozi kara pieniężna w wysokości od 500,00 zł do 500.000,00 zł.
PODSUMOWANIE:
