Kto odpowiada za zaległości w regulowaniu opłat na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej związanych z eksploatacją lokalu?
Czy zadłużenie powinien pokryć właściciel lokalu mieszkalnego czy osoba faktycznie zamieszkująca w tym lokalu?
W jednej ze spraw prowadzonych przez JMK Kancelarię Adwokacką, Spółdzielnia Mieszkaniowa we Wrocławiu zainicjowała postępowanie sądowe przeciwko osobie zamieszkującej lokal mieszkalny, podnosząc roszczenia z tytułu nieuiszczonych opłat za eksploatację lokalu. Opłat tych Spółdzielnia jednocześnie domaga się od Klienta JMK Kancelarii Adwokackiej, będącego właścicielem tego lokalu.
Spółdzielnia Mieszkaniowa, posiadając tylko dane osoby zamieszkującej lokal, wystąpiła do Sądu Rejonowego we Wrocławiu i uzyskała nakaz zapłaty. Z uwagi na brak wniesienia przez pozwanego sprzeciwu, nakaz stał się prawomocny i Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskała uprawnienia do wyegzekwowania kwot objętych nakazem zapłaty. Zasądzona kwota stanowiła równowartość zadłużenia z tytułu opłat za eksploatację lokalu pozostającego w zarządzie Spółdzielni. Przeciwko osobie pozwanej toczy się postępowanie egzekucyjne.
Przed wniesieniem pozwu przeciwko osobie zamieszkującej lokal przez Spółdzielnię, korzystający z lokalu darował na rzecz swojego syna ww. lokal mieszkalny. W umowie darowizny ustanowiono na rzecz dotychczasowego właścicielasłużebność osobistą polegającą na prawie do nieopłatnego i dożywotniego korzystania ze wszystkich urządzeń i pomieszczeń tego lokalu mieszkalnego, a także z pomieszczeń, urządzeń i gruntu przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.Prawo to darczyńca do dziś realizuje, zamieszkując w mieszkaniu, a który to fakt właściciel lokalu przyznał w treści korespondencji do Spółdzielni.
Z uwagi na bezskuteczność egzekucji wobec darczyńcy (dłużnika Spółdzielni na podstawie tytułu wykonawczego) Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej zamierza dochodzić od właściciela lokalu spłaty całości zadłużenia. Aspekty, które w ocenie Zarządu Spółdzielni mają wskazywać na odpowiedzialność po stronie właściciela lokalu, za należności stwierdzone w treści prawomocnego nakazu zapłaty, to: 1) solidarna odpowiedzialność darczyńcy oraz obdarowanego- właściciela lokalu wynikająca z brzmienia przepisu art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 Nr 4, poz. 27) o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych) oraz 2) możliwość dochodzenia przez Spółdzielnię od darczyńcy- osoby nadal korzystającej z lokalu, kwoty wynikającej z nakazu zapłaty, stanowiącej równowartość zaległych opłat za eksploatację lokalu.
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni (…).
Cytowany przepis stanowi podstawę- spoczywającego na właścicielach lokali, niebędących członkami spółdzielni- obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania ich lokali oraz części wspólnych nieruchomości.
Z kolei, zgodnie z przepisem art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
Powyższa regulacja ustanawia solidarną odpowiedzialność właściciela lokalu, z osobą faktycznie korzystającą z lokalu.
W piśmiennictwie wskazuje się, że za zaległe opłaty eksploatacyjne ponoszą ex lege solidarną odpowiedzialność podmioty zobowiązane do świadczenia pieniężnego z osobami wymienionymi w art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych(solidarność bierna), z tym zastrzeżeniem, że odpowiedzialność tych osób jest ograniczona w zakresie wskazanym w art. 4 ust. 61ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.Istota tej solidarności polega na tym, że spółdzielnia może żądać zapłaty całości lub części zaległych opłat od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie spółdzielni przez którąkolwiek z tych osób zwalnia pozostałych (art. 366 § 1 k.c.). A zatem każdy z dłużników odpowiada za całość długu (z zastrzeżeniem art. 4 ust. 61ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela (art. 366 § 2 Kodeksu cywilnego). Sytuacja spółdzielni jest tu wyraźnie korzystna, zwłaszcza że przedmiot świadczenia jest podzielny. Zamiast odpowiedzialności pro parte za zaległe opłaty,każdy z dłużników wymienionych w art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowychodpowiada za całość długu. W takim wypadku spółdzielnia decyduje od kogo, w jakim rozmiarze i w jaki sposób chce dochodzić zaspokojenia. Dopóki choć jeden z dłużników solidarnych znajduje się w takiej sytuacji majątkowej, że prowadzenie przeciwko niemu egzekucji jest skuteczne, spółdzielnia może liczyć na zaspokojenie swych roszczeń w całej rozciągłości.
Z uwagi na powyższe, w analizowanym stanie faktycznym wskazać należy na solidarną odpowiedzialność właściciela lokalu oraz osoby faktycznie korzystającej z lokalu na podstawie służebności osobistej ustanowionej na jego rzecz umową darowizny.
Oznacza to, że Spółdzielnia może dochodzić zapłaty od właściciela, jak również od osoby faktycznie korzystającej z lokalu, na postawie ustanowionej na jego rzecz służebności osobistej.
Właściciel lokalu, jak również osoba faktycznie korzystająca z lokalu, pozostają zatem dłużnikami solidarnymi wobec Spółdzielni z tytułu zaległości w opłatach za eksploatację lokalu.
Niemniej jednak, z uwagi na to, że Spółdzielnia wystąpiła z powództwem jedynie przeciwko korzystającemu z lokalu, aby móc faktycznie egzekwować zaległości od właściciela, Spółdzielnia musiałaby wystąpić z powództwem przeciwko niemu.
Wskazać należy, że Spółdzielnia jako wierzyciel jest uprawniona do samodzielnego wyboru dłużnika spośród osób zobowiązanych solidarnie i może wnieść przeciwko niemu pozew do sądu, żądając całego świadczenia, tak jakby on był jedynym zobowiązanym. Wierzyciel może też w jednym pozwie dochodzić zapłaty od wszystkich dłużników zobowiązanych solidarnie lub tylko od niektórych z nich albo wystąpić z odrębnymi pozwami przeciwko każdemu lub niektórym. Co więcej, wierzyciel może zmienić wcześniejszy wybór i dodatkowo pozwać innego dłużnika, który wcześniej nie został wskazany w pozwie, bądź wystąpić przeciwko niemu z odrębnym powództwem.
Zachęcam do skorzystania z doświadczeń adwokata Justyny Michalak-Królickiej w zakresie dochodzenia roszczeń przez Spółdzielnie Mieszkaniowe, jak i ochrony praw związanych z własnością lokali dochodzonych od Spółdzielni.
